2020年已經(jīng)過(guò)去了，2021年也已經(jīng)到來(lái)了，那按照慣例，新的一年我都會(huì)跟大家分享一些買(mǎi)房技巧。那作為2021年的開(kāi)始，我想給大家一個(gè)買(mǎi)房忠告，那就是不要再碰老破小。

　　其實(shí)對(duì)于老破小這個(gè)話題，我文章已經(jīng)寫(xiě)過(guò)很多遍，但后臺(tái)還是會(huì)收到一些網(wǎng)友問(wèn)我說(shuō)，要買(mǎi)XX城市的老破小，覺(jué)得現(xiàn)在手頭錢(qián)不夠，買(mǎi)個(gè)老破小先住住。

　　這個(gè)想法是沒(méi)錯(cuò)的，畢竟有錢(qián)買(mǎi)新房誰(shuí)會(huì)買(mǎi)老破小呢?但你有沒(méi)有考慮過(guò)，你現(xiàn)在買(mǎi)下來(lái)的老破小，未來(lái)誰(shuí)會(huì)給你接盤(pán)呢?

　　要知道，經(jīng)過(guò)20多年的城市發(fā)展，目前基本解決了百姓的居住問(wèn)題了，根據(jù)央行給出的數(shù)據(jù)顯示，如今整個(gè)中國(guó)的人均房子套數(shù)擁有是1.5套，哪怕是在金貴的上海，80%的用戶也解決了居住的問(wèn)題。所以在整個(gè)大池子里，大家都不缺房子，缺的都是地段好、居住舒服的房子。

　　對(duì)此，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心也給出了一份數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)表明，從2017年之后，市場(chǎng)開(kāi)始在轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)家庭會(huì)想要去購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)，這樣的客群比例幾乎要接近一半，另外一塊下滑明顯的是首次購(gòu)房的用戶比例縮減的很明顯。

　　換句話說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)房的人，小部分是首次置業(yè)，其余大部分是都是有房子的人。

　　那么對(duì)于這些有房子的人來(lái)說(shuō)，你覺(jué)得他們會(huì)去買(mǎi)你的老破小嗎?本身他們會(huì)換房子，就是嫌棄目前的房子住的不舒服，想換一套更大、更好的，而你的房子說(shuō)不定還比他原來(lái)的差，他會(huì)動(dòng)心嗎?用腳趾想，都知道不會(huì)。

　　還有一點(diǎn)，現(xiàn)階段各大城市的樓市，二手掛盤(pán)量越來(lái)越多，比如去年重慶就被爆出了二手房掛盤(pán)量高達(dá)16萬(wàn)套?？梢哉f(shuō)明，一邊是越來(lái)越多的人在買(mǎi)二套，然后也有越來(lái)越多的人把自己的房子要賣(mài)了去掛牌。

　　所以，我們大概可以想象到這是什么樣的畫(huà)面，就是越來(lái)越多的人想要拋掉一些不好的房子，然后嘗試著努力擁有更好的居住環(huán)境和更好的資產(chǎn)。

　　而拋掉的產(chǎn)品類型只有兩個(gè)，一個(gè)是遷移過(guò)程中老家的房子，一個(gè)就是自己原本的老破小，這一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的。我就這樣跟你說(shuō)吧，隨著下一個(gè)換房時(shí)代的到來(lái)，最容易被換掉的就是老破小，而被換掉并不是說(shuō)明他不好或者沒(méi)有價(jià)值，更主要的是老破小已經(jīng)不符合現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代的主流趨勢(shì)。

　　說(shuō)句實(shí)在話，有住過(guò)老破小的小伙伴們應(yīng)該都明白，老破小的居住體驗(yàn)確實(shí)很差。

　　首先，老破小沒(méi)有電梯，不管是對(duì)于老人家來(lái)說(shuō)，還是年輕人來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)很糟糕的居住體驗(yàn)。試想下，一個(gè)年輕人朝九晚九后拖著疲憊的身軀回到家里，肯定是希望不怎么費(fèi)力就能回到家，這時(shí)候你告訴他，要爬個(gè)6層才能回到家，這個(gè)時(shí)候心里的痛苦無(wú)限倍的放大，久而久之，自然想脫離這樣的房子。

　　可能有人會(huì)說(shuō)，隨著舊改的推進(jìn)，未來(lái)會(huì)有大量的老房子加裝電梯，不用擔(dān)心電梯的問(wèn)題了。確實(shí)，這是個(gè)讓人興奮的好消息，但還要等多久呢?一樓的肯讓你加裝嗎?加裝電梯的費(fèi)用你要出多少呢?這些都是未知數(shù)，對(duì)于這樣的大工程，還是報(bào)以謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度就好。

　　其次，社區(qū)氛圍差，或者說(shuō)根本就沒(méi)社區(qū)。由于過(guò)去的設(shè)計(jì)，讓很多老破小是不存在小區(qū)的，或者說(shuō)只有一個(gè)門(mén)房管理。這就造成了房子周邊環(huán)境差，垃圾亂扔，沒(méi)有綠化，也沒(méi)專人管理。同時(shí)，小區(qū)沒(méi)有車(chē)位，每天回家的時(shí)候還得去附近找尋車(chē)位，非常麻煩。

　　最后，老破小的房屋質(zhì)量難以保證。通常來(lái)說(shuō)，老舊的二手房往往是90年代建造的房屋，大多為磚混結(jié)構(gòu)，加之使用的時(shí)間久，房屋質(zhì)量難以保障，或許水電墻面等安全也存在著一定的隱患。所以，大多數(shù)老破小買(mǎi)來(lái)之后基本都需要裝修，除 去非業(yè)主近幾年有翻新過(guò)，否則以過(guò)去的裝修風(fēng)格，只會(huì)讓你想吐血。這樣一來(lái)，無(wú)疑會(huì)增加購(gòu)房成本。

　　此外，還有最重要的一點(diǎn)，就是老破小很難獲得銀行貸款，特別是25年以上的房齡，基本會(huì)被拒貸，只能全款購(gòu)買(mǎi)。那對(duì)于首次置業(yè)的剛需來(lái)說(shuō)，壓力非常大，同時(shí)還錯(cuò)失了三成首付貸的機(jī)會(huì)。

　　因此，結(jié)合以上三點(diǎn)，你們還認(rèn)為老破小有未來(lái)嗎?

　　可能你們會(huì)說(shuō)，那地段好的老破小，帶學(xué)區(qū)的老破小呢?這些現(xiàn)在不是還有很多人在搶嗎?還有，說(shuō)不定以后一個(gè)拆遷，一套老破小就能換一套高檔住宅呢。

　　沒(méi)錯(cuò)，這些都是客觀存在的現(xiàn)象。但過(guò)去如此，未來(lái)就一定會(huì)如此嗎?我們一點(diǎn)一點(diǎn)來(lái)分析。

　　先說(shuō)地段好的老破小，我以深圳為例，深圳過(guò)去的中心是在羅湖、后來(lái)轉(zhuǎn)到了福田，緊接著就轉(zhuǎn)到了南山，基本是在一路向西。于是，羅湖的老破小在失去了中心位置后，房?jī)r(jià)一直停滯。除了一些配套好的學(xué)位能夠漲之外，其他的老破小基本漲不起來(lái)。所以你現(xiàn)在認(rèn)為的地段論真的能保住老破小嗎?除非這個(gè)中心永遠(yuǎn)不變就行。

　　接著我們說(shuō)下老破小帶學(xué)位房，其實(shí)對(duì)于這點(diǎn)，不用過(guò)多討論了，歷史不斷證明，只要學(xué)區(qū)夠硬，這套老破小就算是套危房都值錢(qián)。但我們不能忽略一個(gè)點(diǎn)，就是“多校劃片”和“搖號(hào)入學(xué)”的威力，雖然現(xiàn)在還沒(méi)看到成效，但不怕一萬(wàn)，就怕萬(wàn)一。

　　最后，就是關(guān)于拆遷的問(wèn)題了。對(duì)于這點(diǎn)，我不想過(guò)多的展開(kāi)講，因?yàn)槊靼椎亩济靼?，棚改時(shí)期都已經(jīng)過(guò)去了，沒(méi)有國(guó)家的補(bǔ)貼，只靠開(kāi)發(fā)商們，想去拆地段好的老破小，現(xiàn)實(shí)嗎?要知道，拿地成本高，后期就得賣(mài)高價(jià)，但在如今的樓市中，可能嗎?或許可能，但也只會(huì)是個(gè)例。我相信更多的開(kāi)發(fā)商寧愿低成本去新區(qū)拿地開(kāi)發(fā)，也不會(huì)想去主城區(qū)拿老破小的地。

　　其實(shí)說(shuō)了那么多，我不是想貶低老破小，也不是嚇大家，讓大家認(rèn)為老破小不能買(mǎi)，未來(lái)會(huì)面臨暴跌。

　　我只是客觀的把老破小目前面臨的處境分析出來(lái)，讓大家能夠清晰的明白，至于買(mǎi)不買(mǎi)，還是見(jiàn)仁見(jiàn)智吧。

　　總而言之，對(duì)于一些愿意相信我的朋友們，我是這樣建議的，在當(dāng)下如果你選擇一線的老破小，除非是短期內(nèi)無(wú)法撼動(dòng)的核心地段，否則盡量還是選擇次新房。至于小城市，未來(lái)很多城市將面臨老城區(qū)的空心化，建議謹(jǐn)慎選擇。其實(shí)邏輯也很簡(jiǎn)單，在小城市本來(lái)就沒(méi)多少人口，年輕人則是更少了，加上大量的存量房，你覺(jué)得年輕人們會(huì)寧愿接盤(pán)老破小的房子，也不去買(mǎi)新房嗎?

　　如果你看完整個(gè)視頻，還不理解的話，你就問(wèn)問(wèn)自己，讓你買(mǎi)老破小，最大的原因是什么?是不是因?yàn)楸阋?如果是，你自己都覺(jué)得便宜才會(huì)買(mǎi)，換位思考未來(lái)接手你二手房的人因?yàn)槭裁炊I(mǎi)呢?

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