在房價日益飛漲的，購買一套合適的二手房成為不少購房者的選擇。但是二手房收房驗房比新房更加復(fù)雜，不少業(yè)主往往因為表面的一應(yīng)俱全、嫌麻煩而忽略了很多細(xì)節(jié)，這些隱蔽問題將對日后的入住造成很大影響，因此想要買二手房的業(yè)主在收房時需要有條不紊地進(jìn)行清點和檢查。

　　Part1 ：收房流程

　　1、查看三書一證一表

　　三書一證一表是購入二手房關(guān)鍵的證件，其中“三書”指《住宅質(zhì)量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

　　2、先驗房后簽字交費

　　驗房前，物業(yè)會催促業(yè)主交付物業(yè)費及其他費用。業(yè)主可同他們交流，驗收后，再交費。從物業(yè)處拿鑰匙，應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意：不交費、不簽字、先驗房。發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗房問題備案單。

　　3、簽相關(guān)合同

　　簽買賣合同、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理等合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。

　　4、交合理費用

　　一般為有物價局批文的物業(yè)管理費，還有裝修押金、垃圾清運費等。

　　Part2 ：關(guān)鍵項目驗收

　　二手房驗收中重要的步驟是實地察看，查看時要顧及方方面面，千萬馬虎不得!

　　1、查看是否有私搭私建部分

　　一要查看所買二手房是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;二要查看屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓、是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房，或?qū)⒁婚g分隔成兩間;三看陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。

　　2、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

　　二手房驗收的準(zhǔn)確面積包括建筑面積，使用面積和戶內(nèi)的實際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，但保險的辦法是實地測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂的地毯面積。

　　3、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修狀況

　　二手房驗收時要弄清戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題;原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是否需要全部打掉。

　　4、考核房屋的配套情況

　　打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠等。

　　5、查驗物業(yè)管理水平及收費標(biāo)準(zhǔn)

　　向有關(guān)人員了解水、電、煤、暖的收費方式;觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù);物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)等。

　　Part3 ：細(xì)節(jié)驗收

　　除了上面的二手房驗收流程和重要的注意事項，下面再告訴大家一些二手房驗收細(xì)節(jié)。

　　1、二手房驗收常見所需工具

　　小榔頭：用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

　　5米卷尺：用于測量房子的凈寬高等

　　萬用表：用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

　　塞尺：用于測裂縫的寬度

　　計算器：用于計算數(shù)據(jù)

　　筆：用于簽字等

　　2、檢查墻體情況

　　墻面重點檢查平整度、看是否滲水、是否有裂縫，特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

　　3、檢查防盜門情況

　　看防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活;觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象;檢查門鈴是否不響或響了不停。

　　4、檢查窗戶情況

　　檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點試驗驗看密封條的壓力是否均勻;看推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞;窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水;雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔。

　　5、檢查管道情況

　　看管道安裝是否通暢和密封，用手使勁晃動暖氣管和上水管，如果松動，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲透。檢查廚房煙道方法：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。檢查煤氣管道方法：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)。

　　6、檢查下水情況

　　先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音，且表面無積水。是否有漏水現(xiàn)象。另外，洗手間與廚房的鄰近墻面(另一面)也是可以看到一 些跡象的。

　　購買二手房需要交付中介服務(wù)費，房屋出租也會收取中介服務(wù)費，一般情況下，二手房中介費包括哪些項目呢?二手房中介費即通過房屋中介公司進(jìn)行二手房交易時支付給中介方的服務(wù)費，一般中介費為房屋成交價格的3%—5%。房屋出售方與房屋購買方都需要向中介方支付費用。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(即二手房中介費)實行明碼標(biāo)價制度。見《計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》。中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或交繳費用的地點的醒目位置，公布其收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，在接受當(dāng)事人委托時應(yīng)當(dāng)主動向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價格及服務(wù)內(nèi)容等情況。

　　房屋中介服務(wù)項目主要包括如下三種：

　　1、房屋咨詢。即對房屋的有關(guān)知識(包括房屋結(jié)構(gòu)、房屋朝向、面積計算、產(chǎn)權(quán)知識、防震能力等)、相關(guān)法律政策、市場行情、價格走向等情況的咨詢解答。

　　2、房屋價格評估。即對房屋的價格按照市場行情進(jìn)行評定、估算，拿出價格評估報告的行為。

　　3、房屋經(jīng)紀(jì)。即在房屋市場中通過介紹客戶、提供信息、協(xié)調(diào)房屋交易雙方的利益，促使交易實現(xiàn)的行為。

　　二手房中介費的有關(guān)要求按照法律、法規(guī)的有關(guān)要求，房屋中介收費的有關(guān)要求主要有：

　　1、中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)本著合理、公開、誠實信用的原則，接受自愿委托，依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)和收費標(biāo)準(zhǔn)，與委托方簽定合同，雙方協(xié)商確定中介服務(wù)費。

　　2、中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)對其收費實行明碼標(biāo)價，對所有收費項目和標(biāo)準(zhǔn)額度以及交費地點應(yīng)在機構(gòu)的顯要位置予以公布。

　　3、中介服務(wù)機構(gòu)在接受委托人的委托時，應(yīng)當(dāng)在服務(wù)前，主動向客戶介紹其有關(guān)服務(wù)的價格及服務(wù)內(nèi)容等情況。

　　中介服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門的規(guī)定，房屋中介的收費標(biāo)準(zhǔn)大體如下(在經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但不超過如下標(biāo)準(zhǔn)的30%)：

　　房屋咨詢費。包括口頭咨詢費和書面咨詢費，前者按咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定;后者按咨詢報告的技術(shù)難度、工作簡繁結(jié)合標(biāo)的額度大小計收，普通咨詢報告，每份300-1000元，難度較大的報告，標(biāo)準(zhǔn)一般不超過標(biāo)的額的0.5%。

　　房屋價格評估費。此項費用區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計收。價格總額在100萬元以下的收5%，100萬元至1000萬元的收2.5%，1000萬元至2000萬元的收1.5%等等。

　　房屋經(jīng)紀(jì)費。這包括：(1)房屋租賃收費。無論成交租賃期限長短，均按半月至一月成交租金標(biāo)準(zhǔn)，雙方協(xié)商一次性計收。(2)房屋買賣代理收費。按成交價總額的0.5-2.5%計收。(3)實行代理的，收費標(biāo)準(zhǔn)由委托方與中介機構(gòu)協(xié)商，可按成交價的3%執(zhí)行。

　　二手房中介費怎樣支付比較安全?

　　1、中介費一般是第三方收取的，例如中介公司，不應(yīng)該向房東支付，除非他不是真正的房東，但也要注意被黑。

　　2、中介費一般是一次性收取，注意索要發(fā)票

　　3、二手房中介費的收取沒有成文規(guī)定。(需到有關(guān)部門辦理)