日前，石家莊市政府發(fā)布了一份文件《石家莊市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范土地市場秩序的意見》，編號“石政發(fā)〔2016〕21號”，也稱為“二十一號文件”。這篇文件篇幅不長，但政策規(guī)定個個重磅，其中關(guān)于城中村改造的政策提到石家莊城中村改造回遷補償不超300平，我們是否可以理解我石家莊城中村"拆二代"身價要“縮水",城中村改造或已不會再產(chǎn)生”大壕“。

　　叫停城中村改造? 別逗了! 石家莊182個舊城改造全披露 補償政策大變

　　1、中心城區(qū)土地一級開發(fā)由政府主導(dǎo)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)被剔除出一級開發(fā)階段;但請注意，這條政策規(guī)定的限定于是“中心城區(qū)”，也就是市內(nèi)四區(qū)。

　　2、市政府…下達城中村改造和國有土地上房屋征收計劃。未下達改造、征收計劃的，不得開發(fā)建設(shè)。

　　換言之，沒有市政府下達的城中村改造和國有土地上房屋征收計劃，不能進行開發(fā)建設(shè)。這份“計劃”，就成了城中村改造項目能否成行的“關(guān)鍵”。目前石家莊的很多城中村改造項目，還停留在入戶調(diào)查和摸底階段，距離拿到這把“尚方寶劍”還有很長的距離。

　　03鼓勵居民選擇貨幣化安置方式。

　　拆遷居民在獲得貨幣補償后，將其安置產(chǎn)生的購房需求推向市場。一方面，減輕回遷成本;另一方面，為石家莊房地產(chǎn)市場補充購房需求。

　　04城中村改造每戶總回遷建筑面積原則不超過300平方米。

　　要命的一項政策規(guī)定。以往城中村改造家庭分得6、7套回遷房產(chǎn)的情況很難再出現(xiàn)。如果按照300平方米計算，就算每套回遷房產(chǎn)只有100平方米，一個拆遷家庭也只能獲得3套。

　　05中心城區(qū)城中村改造和國有土地上房屋征收項目征收與補償安置資金由轄區(qū)政府負責(zé)籌集。

　　一句話，拆遷改造涉及成本，轄區(qū)政府“一肩挑”。

　　06、2014年底之前列入國有土地上房屋征收計劃的項目，經(jīng)市國有土地上房屋征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，分類確定處理意見，報市政府批準后執(zhí)行。

　　時間限定在“2014年底前”，劃定了明確的紅線。據(jù)了解，這條“紅線”能夠?qū)⒉簧俣鄶?shù)舊城改造項目納入進去。其中，一些遲遲未動、調(diào)查摸底也“慢吞吞”的舊城改造項目，也因為“動手”早能夠獲得綠燈。

　　07、對已列入城中村改造計劃，經(jīng)市政府批準，按城中村改造歷史遺留問題處理的項目，繼續(xù)執(zhí)行“一村一案”拆遷安置政策。

　　此前風(fēng)傳被叫停的城中村改造項目，這一次獲得“網(wǎng)開一面”的機會，“一村一案”，也給了城中村改造項目在拆遷安置上的操作空間。

　　以下為公告全文：

　　石家莊市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范土地市場秩序的意見

　　石政發(fā)〔2016〕21號

　　各縣(市)、區(qū)人民政府，高新區(qū)、正定新區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)和綜合保稅區(qū)管委會，市政府有關(guān)部門：

　　為進一步規(guī)范我市土地市場秩序，實現(xiàn)土地一級開發(fā)、二級開發(fā)徹底分離，做到凈地收儲，凈地供應(yīng)，從源頭上杜絕違法建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，依據(jù)和省有關(guān)規(guī)定，制定本意見。

　　一、堅持政府主導(dǎo)

　　(一)加強計劃管理。中心城區(qū)土地一級開發(fā)實行政府主導(dǎo)。市政府根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合城市發(fā)展需要，下達城中村改造和國有土地上房屋征收計劃。未下達改造、征收計劃的，不得開發(fā)建設(shè)。

　　(二)明確責(zé)任主體。轄區(qū)政府是城中村改造和國有土地上房屋征收的主體，負責(zé)按照土地開發(fā)一、二級市場分離的模式，組織實施房屋征收和安置補償工作，鼓勵居民選擇貨幣化安置方式。積極推進采取政府購買服務(wù)的方式進行安置房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城中村改造每戶總回遷建筑面積原則不超過300平方米，安置補償實施方案經(jīng)轄區(qū)政府批準后，由市房屋征收部門審核，報市城中村改造辦公室備案。

　　二、規(guī)范土地供應(yīng)程序

　　(一)涉及企事業(yè)單位補償安置項目，按照土地收儲相關(guān)政策和程序，完成補償安置形成凈地后，納入土地儲備庫。市國土資源部門依據(jù)土地供應(yīng)計劃，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請規(guī)劃條件后，依法依規(guī)供應(yīng)國有土地使用權(quán)。

　　(二)國有土地上房屋征收項目完成補償安置并清場驗收后，由轄區(qū)政府房屋征收部門向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請項目規(guī)劃條件，移交市國土資源部門，依法依規(guī)供應(yīng)國有土地使用權(quán)。對確有改造必要的“零星”國有地塊，地上房屋可由政府進行收購，收購標準可參照國有土地房屋征收補償標準。

　　(三)城中村改造項目完成補償安置并清場驗收后，市國土資源部門依據(jù)土地供應(yīng)計劃，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請項目規(guī)劃條件后，依法依規(guī)供應(yīng)國有土地使用權(quán)。

　　城中村改造項目涉及集體土地或農(nóng)用地的，應(yīng)依法依規(guī)辦理土地征收或轉(zhuǎn)用手續(xù);涉及零星國有地塊的，地上房屋由政府收購后，納入城中村改造項目統(tǒng)一供地。

　　(四)城中村改造和國有土地上房屋征收項目用于回遷的安置用地，可以劃撥方式供地;與商品房開發(fā)用地一并以公開出讓方式供地的，土地評估時應(yīng)考慮回遷安置對地價的影響。

　　(五)以轄區(qū)政府為主體實施征收安置補償?shù)捻椖?，形成凈地后，在土地依法供?yīng)前由轄區(qū)政府負責(zé)管理，嚴禁未批先建。

　　三、完善融資機制

　　(一)融資主體。中心城區(qū)城中村改造和國有土地上房屋征收項目征收與補償安置資金由轄區(qū)政府負責(zé)籌集。轄區(qū)政府應(yīng)設(shè)立融資平臺，采取多渠道融資方式籌集資金，也可聯(lián)合市地產(chǎn)集團、住建集團、城投集團等市屬國有平臺公司，共同開發(fā)，利益共享。

　　(二)資金來源及管理。充分利用上級財政補助專項資金、本級政府注入資金、實施主體自籌資金(含市屬國有平臺公司資金)、開發(fā)銀行等金融機構(gòu)專項貸款、房屋征收成本返還、土地出讓分享收入以及其他可用資金。資金實行專戶管理、專賬核算。

　　(三)成本核定。國有土地上房屋征收成本采取總額包干辦法。包干費包括直接成本、征收工作經(jīng)費、征收不可預(yù)見費三部分。

　　一是直接成本。由轄區(qū)房屋征收部門按規(guī)定選擇并委托專業(yè)中介機構(gòu)對被征收房屋進行評估，依據(jù)評估結(jié)果并按照現(xiàn)行政策和征收補償方案測算直接成本，報市房屋征收部門審核，市房屋征收部門就直接成本是否符合現(xiàn)行政策及征收補償方案出具審核意見。轄區(qū)房屋征收部門根據(jù)審核意見對直接成本進行修正，結(jié)果報市房屋征收部門、市財政部門備案。產(chǎn)權(quán)調(diào)換項目的直接成本還包括應(yīng)支付的全部臨時安置費。

　　二是征收工作經(jīng)費。征收工作經(jīng)費按直接成本的一定比例核定(1億元以下的，按2.8%計算;1億元(含1億元)至10億元之間的，按2.5%計算;10億元(含10億元)以上的，按2%計算)。房屋征收工作經(jīng)費的使用應(yīng)遵循精簡、合理、專款專用原則，具體范圍包括預(yù)評估、論證、聽證、鑒定、公告、公證、評估、拆除清運、房屋征收委托勞務(wù)費、危房檢測費、聘請臨時人員的工資、辦公費、交通費、工作補貼、信訪問題處置費等與房屋征收工作有關(guān)的經(jīng)費(明令禁止的除外)。

　　三是征收工作不可預(yù)見費。征收不可預(yù)見費總額不超過直接成本的20%。不可預(yù)見費用于支付測算直接成本中未包含的支付給被征收人的費用，節(jié)余部分可以彌補征收工作經(jīng)費的缺口。上述三項費用合計作為總額包干金額，計入相應(yīng)地塊征收成本。

　　(四)成本兌現(xiàn)。征收工作結(jié)束30日內(nèi)，決算報告報送市財政部門。土地出讓后，市財政部門按包干總額撥付資金，由轄區(qū)政府統(tǒng)籌使用，超支不補，結(jié)余留用。

　　涉及征收集體土地的，征收補償實行總額包干辦法，由轄區(qū)政府核定。其中，區(qū)片價按現(xiàn)行標準核定;青苗和地上建筑物附著物補償費、征收工作經(jīng)費按《石家莊市征收市區(qū)集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準》(石政辦函〔2016〕6號)規(guī)定執(zhí)行;征收工作不可預(yù)見費按區(qū)片價、青苗和地上建筑物附著物補償費之和的20%核定。以上四項費用為總額包干費用，并參照國有土地上房屋征收成本進行管理。轄區(qū)政府嚴格按照標準進行評估并編制征收成本決算，由市土地征收部門備案后，作為土地成本核算的依據(jù)。

　　(五)土地收益分配。長安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)人民政府作為征收主體，籌資征收的國有土地和集體土地出讓后，土地出讓收入扣除應(yīng)付成本、足額計提政府規(guī)定的專項資金后，市、區(qū)按5∶5比例進行分享。對虧損的項目按以上比例分擔(dān)。

　　四、歷史遺留問題處理

　　2014年底之前列入國有土地上房屋征收計劃的項目，經(jīng)市國有土地上房屋征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，分類確定處理意見，報市政府批準后執(zhí)行。

　　對已列入城中村改造計劃，經(jīng)市政府批準，按城中村改造歷史遺留問題處理的項目，繼續(xù)執(zhí)行“一村一案”拆遷安置政策;回遷安置面積免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新型墻體材料專項基金，在辦理產(chǎn)權(quán)證時等價值部分免繳相關(guān)稅費;出讓土地收益扣除土地成本和規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。

　　本意見自印發(fā)之日起執(zhí)行，原有文件有關(guān)規(guī)定與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。本意見適用于長安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)，有效期五年。高新區(qū)、礦區(qū)、正定新區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)、綜合保稅區(qū)、藁城區(qū)、欒城區(qū)、鹿泉區(qū)參照執(zhí)行，其他縣(市)參照本意見精神制定本地實施意見。

　　石家莊市人民政府

　　2016年6月8日